本記事では、賃貸管理会社への不信感が原因で不動産賃貸業を投資の選択肢から外すことにした話について書いていきます。
想定読者は次のような方です。
・不動産賃貸業に取り組もうか迷っている会社員の方
私の経験(会社員時代に不動産賃貸業への取り組みを真剣に検討した末に断念した経緯)を共有することで、今まさに不動産賃貸業に取り組もうか迷っている会社員の方の参考になることがあるのではないかと考えて、本記事を書くことにしました<注1><注2>。
<注1>
本記事記載時点(2026年4月中旬)、筆者は無職です。
2026年3月31日まで民間企業に勤務しておりました。
退職に至るまでの経緯はこちらの記事をご参照ください。
<注2>
本記事は、特定の投資商品、物件、取引、融資、または投資手法を推奨するものではありません。
また、筆者は、投資や不動産の専門家ではなく、投資助言業務や不動産コンサルティング業務を行う立場にありません。
投資には元本割れを含むリスクがあり、最終的な投資判断はご自身の責任で行ってください。
本記事の内容に基づいて行われた行動により生じたいかなる損害についても、筆者は一切の責任を負いません。
私は、会社員時代に、不動産賃貸業を投資の選択肢として検討し勉強した時期があります。
不動産賃貸業に取り組んでいる方に質問したり、不動産賃貸業に関する本を読んだりして、不動産賃貸業に関する理解を自分なりに深めていきました。
当時の私の投資方針は非常に単純で、次の様なものでした。
・自分の言葉で説明できるものを投資対象とする(自分の理解が合っているかどうかは別として)
・利益を生む仕組みや構造が単純で理解しやすいものを投資対象とする
・価値が把握し易いものを投資対象とする
・失敗した(と感じた)場合に方向転換(損切り含む)が容易なものを投資対象とする
・不確定要素(自分で把握したり管理できない要素)が少ないものを投資対象とする
これらの投資方針は、初めて資産運用に取り組もうとした時に作成したものです。
失敗を過度に恐れては資産運用に着手できないまま時間だけが過ぎていきますが、致命傷になるような失敗は避けなければならず、最低限の目標や方針を決めておくことは非常に有益だと考えたためです。
この方針に基づいて、株式投資から資産運用を開始しました。
その後、株式投資一本で資産運用を進めていましたが、資産運用の経験と実績を積み重ねる中で、不動産賃貸業も投資の選択肢として検討するようになっていきました。
不動産賃貸業を投資の選択肢として検討するようになっていった背景には、次のような事情がありました。
・投資目標と方針の見直しを進めていた(資産をどの規模まで、いつまでに成長させたいか？)
・蓄積されていく現金の有効活用方法を検討していた(株式投資だけでよいのか？)
・会社員という立場の有効活用方法を考えていた(安定した労働収入に加えて銀行融資が使える)
・周囲で不動産賃貸業に取り組む人が増えていた
・10数年間、賃貸物件に住む中で賃貸収入の魅力を感じるようになっていた
不動産賃貸業を投資の選択肢として検討するにあたり、株式投資を始める時と同じ様に、不動産賃貸業を始める前にやるべきこと、収益構造と投資の要点を整理することから始めました。
株式投資も不動産賃貸業も素人ですので、内容の正確性は保証されていませんが、私個人として押さえておかなければならないと感じたことだけは漏れないように整理したものとなります。
不動産賃貸業を始める前にやるべきこととして、当時の私が考えたものは次の通り。
不動産賃貸業の収益構造として、当時の私が考えたものは次の通り。
不動産賃貸業の要点として、当時の私が考えたものは次の通り。
不動産賃貸業の不確定要素についても整理しました。
このように一通り、広く浅く、不動産賃貸業について調べて整理した後、気になる点を深堀りしながら、不動産賃貸業の実現性について時間をかけて検討を重ねました。
そして、複数の基準から投資の実現性を検討を重ねた結果、最終的に、不動産賃貸業を投資の選択肢から外すという判断に至りました。
私が投資の実現性を検討する際に参照した基準の内、投資判断に大きな影響を与えたものは次の4つとなります。
・1つ目の基準：投資における許容範囲に収まるか
・2つ目の基準：人生設計に大きな変化が生じる可能性があるか
・3つ目の基準：賃貸管理会社を信頼できるか<注2>
・4つ目の基準：納得感があるか(感覚的なこと)
そして、特に3つ目の基準が最終的に決め手となり、不動産賃貸業を投資の選択肢から外すという判断をしました。
本記事では、この1～3つ目の基準について触れながら、不動産賃貸業を投資の選択肢から外すことにした経緯を説明したいと思います<注4>。
<注3>
賃貸管理会社についての記載内容に関する注意事項です。
筆者が実際に体験した事実 及び その際に感じた個人的で主観的な意見や感想に基づいて記載したもので、特定の企業や個人を誹謗中傷する意図はありません。
賃貸管理会社とのやり取りはメールで残しており、その内容を基に記載していますが、企業や担当者個人を特定できるような情報(社名、事業名、担当者名や具体的な事案の内容など)には触れないように配慮しております。
本記事の記載内容はあくまで私個人の体験および現時点で把握している範囲の情報に基づくものであり、他の利用者に同様の事象が発生するとは限りません。
<注4>
4つ目の基準は感覚的なことで説明が抽象的になり過ぎるので記載は省略します。
不動産賃貸業の実現性検討時に参照した基準1つ目：投資における許容範囲に収まるか
不動産賃貸業について勉強する中で、不動産賃貸業で負う可能性がある損失は、自分の従来の投資方針における許容範囲を超えていることを理解しました。
また、投資目標と方針を見直したとしても、その損失可能性が許容範囲に収まることはないという結論に至りました。
しかし、不動産賃貸業をやることで負う可能性がある損失を理解すると同時に、不動産賃貸業でかけられるレバレッジの魅力も理解しました。
また、インフレ下では実物資産の保有が有効な投資戦略になり得るということもあり、この段階では投資の選択肢から外すという判断はしませんでした。
不動産賃貸業を始めることで負う可能性のある損失と得られる可能性がある利益を天秤にかけましたが、それが決定的な判断根拠になることはありませんでした。
不動産賃貸業の実現性検討時に参照した基準2つ目：人生設計に大きな変化が生じるか
不動産賃貸業を投資の選択肢として検討すると同時並行で、退職し無職になることも検討するようになっていました。
無職になるということは、人生における非常に大きな変化であり、必然的に人生設計を見直す必要性が出てきます。
安定した労働収入が無くなった前提での生活を考える際、支出の把握と管理の重要性はそれまで以上に高まります。
無職になる前と後で生活水準を変えなかったとしても、不可抗力で支出が増大することはありますので、貯金といくらかの配当収入があったとしても気を抜くことはできません。
まず、何よりも私を慎重にさせたのは金利でした。
会社員として働く中で金利が事業利益に甚大な影響を与えることは実感しており、金利の影響を自分の生活でも考慮しなければならないと考えると慎重にならざるを得ませんでした。
2023年にはマイナス金利解除の現実味が出てきていましたので、不動産賃貸業をやる上での支出が確実に増大することは、素人の私にも分かっていました。
様々な利率で利息上昇について試算はできますが、中長期に渡る借入期間の中で実際にどれだけ上昇するかは分かりません。
その期間内に、私がどんな苦境に立たされていても、銀行への利息返済は確実にやって来ます。
そして、私個人の事情とは関係無く、生活費が確実に上がるということも分かっていました。
日本国内の全業界で材料費や人件費は高騰し続けていました。
特に、2020年以降の高騰は顕著で、これも会社員として働く中で実感していましたので、生活費の上昇という形で自分の生活にも影響が出るのは分かっていました。
また、材料費や人件費の高騰は、生活費の上昇だけでなく、不動産関連費用(維持管理費など)の上昇という形で不動産賃貸業にも影響を与えることも明白でした。
これらの生活費や不動産関連費用の上昇も私個人の事情で拒否することはできません。
会社員として安定した労働収入があれば、それらも致命傷にならないかもしれませんが、労働収入が無くなった後は致命傷になる可能性が一気に上がります。
不動産賃貸業を始めた後に、無職になる可能性が出てきていたため、投資の実現性は少し下がりました。
不動産賃貸業の実現性検討時に参照した基準3つ目：賃貸管理会社を信頼できるか(1)賃貸管理会社の重要性
不動産賃貸業について勉強したことで、不動産賃貸業における賃貸産管理会社の重要性を理解しました。
まず、賃貸管理業務は多岐に渡りますので、賃貸管理会社への委託が前提になります。
自主管理という選択肢もありますが、素人が最初から全てを一人で対応するのは非現実的だと思います<注5>。
特に、今後は賃貸管理業務の中で不良外人対策が重要になり、ここの対応次第で不動産賃貸業の成績が大きく変わってくると考えています。
想定している事態は次のようなものです。
契約内容と異なる利用を行う外人への対応を誤り、野放しにすると、その物件に不良外人が定着し殖えていく。
割れ窓効果により、不良外人が使っている部屋はもちろん、周辺の部屋、そして、建物全体も影響を受けるようになる。
その後、建物の周囲に住んでいる日本人にも迷惑をかけることが日常茶飯事になり、日本人が住めない地域になっていく。
この過程で
・当初想定していた客層を押さえられなくなり、賃料下落と「収入＜費用」の定常化
・物件の価値が下落し、売却益が取れないどころか、売却損の可能性が生じる
日本中でこんな現象が見られる地域が増える日が近く訪れると予想しています。
ここで重要なのは、自分が所有している物件だけを守っても意味が無いということです。
周囲を巻き込んで地域全体で連携し協調しながら、不良外人の侵入を阻止し、日本人が安心して暮らせる地域を守らないと意味がありません。
自分の物件は守れたとしても、周囲が不良外人の侵入を許したら、遅かれ早かれ治安は崩れていきます。
善良な日本人が住んでいるという前提の制度や慣習では対応できない相手にどう対応するか。
既に後手に回っている中、今後、ますます外人が日本に送り込まれてきます。
資産防衛の意味合いが強い管理業務の重要性が高まっていくことは必至で、これが不動産賃貸業の成否を分けることになると考えています。
次に、先述の通り、実務に伴い理解しておかなければならないことも多岐に渡りますので、これらへの対応を考えても賃貸管理会社への委託は必要になります。
委託可能なものを色付けしたものが下記の表となります。
さらに、賃貸管理業務について調べる内に、プロパティマネジメント(略称はPM)という管理手法も出てきていることを知りました。
従来の賃貸管理に加えて、より収益向上や資産価値向上に重きを置いたものをプロパティマネジメントと呼ぶようです<注6>。
多くの賃貸管理会社がこの手法を採用しているようなので、賃貸管理業界で主流になっているのだと思います。
ここまでの内容から、賃貸管理会社を、業務の一部委託先という位置付けではなく、不動産賃貸業で中長期的な成功を収めるためのパートナーとして考える必要があることを理解しました。
不動産賃貸業で中長期的な成功を収めるためには、優良な賃貸管理会社と組むことが必須ということです。
賃貸管理会社の選定に失敗すると、中長期での投資成績に悪影響が出る可能性があるということでもあります。
<注5>
自主管理とした場合は、遠方の不動産は投資対象から外さなければならないという問題も生じます。
<注6>
当然、従来の賃貸管理よりプロパティマネジメントの方が報酬が高く設定されているようですが、複数の見積もりを取って比較したわけではないので詳細は把握しておりません。
プロパティマネジメントとか名前だけ立派にして報酬を上げておきながら、従来の賃貸管理もまともにできない賃貸管理会社が増加したら、物件所有者にとっては恐怖でしかないですよね。
不動産賃貸業の実現性検討時に参照した基準3つ目：賃貸管理会社を信頼できるか(2)賃貸管理会社の質
不動産賃貸業における賃貸管理会社の重要性を理解し、賃貸管理会社の選定について考えを巡らせ始めた頃、自分が賃借して住んでいる物件で問題が起きました。
詳細は記載しませんが、現状を調べずに放置しておくと悪化する可能性があり、物件の住人だけでなく、近隣住民にも影響が出てしまう可能性がある問題でした。
その問題への対応に関して、賃貸管理会社に不信感を抱いたことをきっかけに、自分が物件所有者になった時のことを考えるようになりました。
こちらも詳細は記載しませんが、賃貸管理会社の担当者は、一緒に働きたくない労働者の特徴を詰め合わせたような人でした。
企業名や担当者個人が特定できないような形で代表的なものを記載します。
まず、返信や回答が異常に遅かったです。
こちらから複数回催促してようやく反応するというのが常でした。
次に、会話が成立しませんでした。
具体的なことは絶対に言ってきませんでしたし、不都合な質問には絶対に回答してこなかったので会話が成立しませんでした。
「確認します」や「対応する予定です」とだけ書いてきて音信不通になるので、一定期間経過後に、私から進捗確認の連絡を入れることになる。
それに対して、「今、作業中です」や「今、外部業者に対応予定を確認中です」などだけ書いてきて、また音信不通になる。
これの繰り返し。
自主的に進捗報告してくることは無く、こちらからの問合せに対して進捗が無い理由を返してくるだけ。
その理由も色々なことを書いていましたが、過去のやり取りと整合性が取れないものだったり、一部は虚偽と思われる内容でした<注7>。
仕事を放置していた(と思われる)ことを誤魔化すために短絡的な嘘をついたり、その場しのぎの対応を繰り返すので、どこかで齟齬が生じる。
その齟齬を誤魔化そうとして、また短絡的な行動を重ねる。
その他の対応としては、次のようなものもありました。
・電話番号を確認していたのに、違う番号からかけてくる
・事前に対応できないと言っておいた時間帯に電話をかけてきて、電話に出なかったと言う
・共用部の設備修理は依頼してから数か月放置されたまま
このような感じで対応に疑問を感じざるを得ない担当者でした。
社会に出て労働者として働いた経験があれば、不誠実な労働者は分かるようになります。
1、2回のやり取りで違和感が生じ、さらに数回やり取りを重ねれば、その労働者の労働倫理感や実務処理能力の低さは分かってきます。
会社員時代、様々な業界の人と仕事しまして、一緒に仕事したくないと感じる人はどの業界にもいましたが、今回の賃貸管理会社の担当者も典型的なこの類の労働者でした。
その後も賃貸管理会社との会話では埒が明かず、改善が見られなかったので、直接、物件所有者に伝えることにしました。
物件所有者と直接やり取りをしたことで、賃貸管理会社から物件所有者には問題が共有されていなかったことが分かりました。
物件所有者に対しても数か月放置していた事になります。
これには少し驚きました。
賃貸管理業務は、賃貸管理契約を締結している限り、仕事をしようがしまいがお金が入ってくる性質のものです。
賃貸管理会社の契約者は物件所有者なので、物件所有者への対応さえ注意していれば(体裁を取り繕っていれば)、賃借人からの問合せは後回ししても構わないという考えになるのは分からなくもないです。
賃借人からの問合せについてどこまで対応するか、会社が独自に必要最低限の線を設定することも自由です。
しかし、そうだとしても、賃借人からの問合せ内容、特に資産価値に影響する(可能性がある)ようなものであれば、物件所有者に対しては報告するべきだと思います。
資産価値に直結するような賃借人の現場の声を無視し、物件所有者にも伝えないという姿勢は不誠実に感じましたし、物件所有者の資産価値向上を考えているとは到底思えませんでした。
そして、極めつけは、賃貸管理会社としてもその担当者の対応を容認している節があったことです。
その担当者が所属している組織のメーリングリストが入った状態でやり取りをしていましたので、組織として社員の対応に問題があると判断すれば、上司や他の従業員が出てくる可能性もあったと思いますが、出てくることはありませんでした。
組織としてその社員の対応に問題が無いという判断をしたのだと思います。
この一連の経験から、残念な賃貸管理会社が存在していることを知りました。
賃貸産管理会社選定の重要性は理解しているつもりでしたが、その理解は不十分で、一から考え直す必要が出てきました。
賃貸管理会社の選定で外れを引き、自分の資産の扱い含めてブラックボックス化される事態は恐ろし過ぎると感じました。
・資産価値に悪影響を与えるような事象が隠蔽され、中長期的な資産価値下落
・賃貸管理業者が途中で変わる場合、隠蔽されたまま逃げられる可能性あり
・まともに仕事をしない相手への支払いは続く
外れを選んでしまった場合、中長期的な損害の大きさは計り知れないことは理解しましたが、数ある賃貸管理会社の中から優良なものを選び出せる目利き力も自信もありませんでした<注8>。
賃貸管理会社によるブラックボックス化というのは、当初想定していなかった不確定要素であり、その影響が大き過ぎると感じたことで、一気に不動産賃貸業の実現性が下がりました。
その後も不動産賃貸業について検討を重ねましたが、賃貸管理会社への不信感は拭えませんでした。
そして、私の感覚は、不動産賃貸業に向いていないという結論に至り、不動産賃貸業を投資の選択肢から外すことにしました。
<注7>
遅延理由として記載されている外部業者の内、詳細が分かるものには、裏どりするために直接連絡して状況を確認しました。
<注8>
今回の賃貸管理会社も、企業ホームページは立派なので、実態を知っていなければ外面だけ見て選んでしまう方はいると思います。
不動産賃貸業を投資の選択肢から外すという判断
最終的に、私は、たった1社の賃貸管理会社への不信感が原因で、不動産賃貸業を投資の選択肢から外すという判断をしました。
自分なりに不動産賃貸業について勉強しましたが、最後は、自分の感覚(不動産賃貸業は自分に合わない)に従った形での判断となりました。
私にとって、不動産投資に取り組む上では、納得感や安心感という感覚的な要因も判断根拠として非常に重要なものでした。
・他人から大金を借り入れて、高額の固定資産を購入すること
・その資産の管理を他人に任せること
・投資期間が10年、20年と長期間に渡ること
・その期間、不確定要素が多い中で「収入＞費用」を維持し続けなければならないこと
これらの不動産賃貸業の特徴を考えると、他の投資以上に、納得感や安心感は重要であり、事前に潰せる不安要素を放置して進めることは許されないと考えていました。
・事前に潰せる不安要素を見逃していないかを判断するのに慎重になり過ぎることは無い
・判断しきれない内に投資をすることは無い
・判断できないということになれば、それは投資すべきではないということ
賃貸管理会社の選定が不動産賃貸業の成否に大きく影響すると分かっているのに、選定に自信を持てない。
自分の資産の管理を任せる相手が責任感、労働倫理感や能力を持っているかを自信を持って判断することができず、不安要素を残したままになるなら、それは不動産賃貸業をやるべきではないということになる。
このような形で、最後は自分の感覚に従って、不動産賃貸業を投資の選択肢から外すという判断をしました。
賃貸管理会社への不信感が原因で、不動産賃貸業を投資の選択肢から外すという判断は早計で稚拙なものだったかもしれません。
また、この判断により今後の自分の資産運用成績に悪影響が出る可能性は十分にあると思っています。
しかし、最後は感覚的に判断したものの、それまでに色々と考えた上での判断ですので後悔など負の感情は一切無く、非常にすっきりしました。
最後に
賃貸管理会社への不信感が原因で不動産賃貸業を投資の選択肢から外すことにした話について書いてきました。
まともな賃貸管理会社の方が多いはずで、たまたま自分が関わった賃貸管理会社が質の悪い外れだっただけだと思います。
しかし、そういう会社の存在を知ってしまった以上、そのような有害な存在を自分の周囲から排除できる確信を持てない限り、投資すべきではないという判断をしました。
賃貸管理会社の選定で外れを引き、滅茶苦茶に食い荒らされた挙句、不動産賃貸業に失敗するも、自己責任で片付けられる未来が見えてしまったのだから仕方ありません。
素人なりに時間をかけて勉強し、色々と考えた挙句、最後は感覚に従って判断する私の様な人間もいます。
他人が投資判断に至るまでの経緯を見ることで、「自己責任の下、投資方針は人それぞれ」という大前提をあらためて認識すると同時に、自分の投資方針や計画を点検するきっかけになるのではないかと考えています。
本記事がそのようなきっかけとなり、想定読者の方々にとって少しでも有益なものとなれば幸いです。
投資方針や計画は人それぞれです。
それぞれの目標に向かって頑張っていきましょう。
